房产还有投资机会吗？香港“地产狂人”给出的答案是：有！

　　施永青是香港中原集团主席，对内地的读者来说，“施永青”这三个字可能还没有“中原地产”四个字熟悉，但在香港，施永青却是地产界响当当的人物。他的“中原地产”是香港最大的房产中介公司，因此有人称他为地产霸主；还由于他经常在报刊上发表楼市评论，而且出言大胆，所以有人称他为“地产狂人”。

　　<自上个世纪70年代末期创办中原地产以来，施永青始终在关注香港楼市的发展和变化，长期不懈地坚持，让他练就了一副“火眼金睛”，成功预测了香港楼市两次调整时间和两次上升时间。如1982年、1997年两次调整，以及1985年和2002年的两次上升。如果用一句上海话来形容施永青的话，他就是香港房地产界的“老法师”。

　　投资者非常希望分享他的经验，在刚刚结束的上海理财博览会上，他的演讲会场内人满为患。演讲结束之后，还有许多听众迟迟不肯离去，围住他不停地请教。

　　楼市未来的发展趋势如何？国家会否继续加大对楼市的调控？城市外围区域是否已迎来投资良机？……带着诸多投资者关心的话题，本刊记者对施永青进行了专访。

　　房价上涨势头难改变

　　在施永青看来，国内充沛的民间资本找不到合适的出路，无法进入实业领域，因而大量进入房地产市场，这是造成房价不断上涨的一个重要原因。

　　目前内地闲置资金太多，他举例说温州人生产打火机，而由于全球市场的打火机基本被温州打火机占领，因此再无扩大生产的必要，因此这些打火机生产商所赚取的钞票必须找到合适的出路。而现状是投资市场又不是非常成熟，可供选择的投资工具不多，于是大量资金涌入房地产市场。此外由于受到通货膨胀的影响，钱存入银行会不断贬值，出于保值需要，也会导致资金进入房产市场。

　　民间闲散资金没有出路，这会导致房价不断上涨，“这些情况如果无法得到改变，房价上涨的局面就不会改变。”他如是说。他同时观察到，目前虽然发行了QDII等投资产品，让国内资金“外流”，但是其作用有限。“虽然现在房价尚未出现快速上涨迹象，这是因为投资者担心房价下跌，但如果观望期过去之后，又会迎来新的一轮上涨行情。”施永青预言。

　　此外，由于土地价值的不断上涨，房价也会保持上涨的趋势。他表示，从中国经济发展趋势来看，未来经济还会保持在一定的水平增长，因此有了经济发展为基础，土地的价值会不断上涨。他说：“如果土地上的人生产财富的能力越来越高，那么土地的价值就越来越高。”他以上海为例，来说明房价为什么会保持上升趋势，上海以前也是工业城市，而现在是做金融业、服务业、商业、管理、设计等高增值的行业，那么这里土地的价格也就上升了，房价则会不可避免地随之上涨。

　　经济发展速度较快的区域将会是未来房价上涨速度较快的区域，施永青看好环渤海区域内城市群的发展潜力。他说：“以前环渤海区域内经济发展速度一般，但是现在政府调拨资源过去，并在政策上给予相应支持，我相信区域整体经济发展将会加速。”此外，他还认为江浙一带城市群的发展潜力不容小视。

　　政府会继续调控房价

　　施永青提醒，近期投资者应该密切关注政策的变化。在他看来，政策明显对房价不利。“房价上涨过快，这是政府不愿意看到的，因此还会有相应的政策来针对房价快速上涨的情况进行调控。”

　　不过在他看来，政府不会去过分干涉房价，只是在房价出现异常上涨状况时，政府才会出手调整。“政府的做法就是让房价回复到正常发展轨道上来。”施永青说。

　　香港在针对楼市调控时也曾采用过打击需求的做法，但是很不成功。他分析认为，增加利息，增加首付这些做法之所以效果不大，因为价格快速上涨的时候，会把税收、利息等作用全部抵消，而价格还未上涨到位的时候，卖家反而会把税收、利息等费用转嫁给消费者，反而促使房价上涨得厉害。

　　就现行政策的实际效果，施永青持保留态度。在他看来，政府调控的出发点还是在打击投资需求，如近期出台的第二套房贷政策，以及“限外”措施等等；而另外一个方面，供应又不是很充足，因此调控措施到底能否起到实际作用，还有待观察。

　　他提议政府开征空置税，针对目前的空置房征税，增加空置房的持有成本，给持有人施加压力，这样持有人就会被迫释放部分房源，从而增加市场供应量，抑制市场价格过快上涨。

　　投资远郊房产需谨慎

　　远郊房产是否值得投资，施永青表示难以判断。就上海来看，近期外环附近的房价出现快速上涨迹象，据统计，其均价上涨幅度与内环相当，而与此同时，随着交通状况、商业配套等各项生活设施的逐步改善，外环以外的区域也逐渐为购房者所接受。

　　也有读者提出，国外都市的核心区域内均为商业、办公区，市民大都居住在比较偏远一些的郊区，这与国内喜欢聚集在市中心的做法刚好相反。而上海、北京等一线城市已逐渐发展成为国际化大都市，未来是不是也会朝着这种格局发展？而这是否就意味着远郊区域的房产面临巨大的投资机会？

　　对此，施永青认为在内地的大都市里，人们喜欢居住在市中心，这主要是由于中心区域内各项生活配套设施完善，如商业、医疗、教育、交通等与生活工作息息相关的配套设施十分齐备，因此很受购房者的青睐。同时，他也看到了国内很多城市如北京、上海、广州等地，随着城市化进程的加快，远郊区域得到长足发展，同时由于中心区域土地的日趋减少，远郊也已逐渐成为房地产开发热点区域。“不过，这不能成为投资者重点关注的理由。”他说。

　　施永青之所以不太看好城市远郊区域，因为在他看来，国内城市居民喜欢居住在城市中心区域，这种习惯是经过长达几十年甚至上百年的时间而养成的，因此要在短时间内改变这种状况，他不敢保证是否办得到。而如果这种偏好居住在市中心的习惯不能改变，那么城市远郊区域的投资价值将会无法提高。

　　香港楼市存在机会

　　“我感到香港楼市近期有投资机会。”施永青如是说。在他看来，美国次级债危机爆发后，迫使美国减息，由于港元与美元挂钩，因此香港不得不随之一起减。而现实情况是近年来香港经济增长势头不错，本应该是加息避免经济过热才是，这种与本地经济实况不符的利率政策，无可避免会对已经相对活跃的经济，产生新的刺激作用。

　　施永青观察到，在过去时间内，香港的投资者热衷于投资股市远多于投资地产，因而房价上涨幅度与其他投资产品相比，落后不少，尤其是中小型住宅市场，涨幅很小。这样的表现似乎与现实的经济环境不吻合，因为香港的经济增长已持续了几年，失业率日渐下跌，工资不断上升，市民已累积了不少购买力。

　　施永青指出，在各项投资项目中，股票及商品期货的价格都已上升了不少，唯有房价仍相对滞后。而对普通市民来说，买楼既是投资，又可改善生活，应该是资金出路的首选。因此他估计，在未来一段时间内，房价将受减息的影响而全面起飞，升幅有机会超过15%。

　　哪些区域值得投资呢？施永青表示传统的热点区域，如半山区、太平山山顶、南区等。新兴区域有西九龙，这是香港未来的文化中心，政府在这里投入了大量资金进行开发；此外地铁新近开进的区域如香港的西部和南部，都有投资价值。

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