政策面依旧不宽松

　　回顾过去是为了更好地展望将来，2007年房地产市场究竟会如何变化肯定也是一个大家非常关心的话题。要回答这个问题，我们首先要对2007年的政策面有一个判断，因为大家都知道这样的道理，任何一个市场的趋向首先还是要看相关政策冷暖。综合各方面的动向分析，今年政策面的调控仍然不会放松，并且呈现出逐渐加紧和收缩的态势。

　　值得引起我们注意的是，央行不久前公布的《2006年中国金融稳定报告》首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出预警。报告指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产价格波动带来的潜在风险，另外此前召开的中央经济工作会议已经把房地产作为了2007年调控的重点。而从当前房地产现实形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度。

　　专家认为，今年的房地产调控会主要集中在四个方面：首先应该是抑制投资过快增长和房价过快上涨。如果房价过高及房地产收益过高，必然会吸引社会上各种资源纷纷涌入房地产市场，引致房地产和相关产业的投资冲动增加，诱发全面的新一轮投资过热；其次是调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系；三是强化市场监管，加强房地产开发建设、销售的全程监管，加大对违法违规案件的查处力度，严厉查处那些囤积房源、哄抬房价、浑水摸鱼的奸商。四是强化政策的执行力度，落实中央调控政策，提高执行力，需要从制度上规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容明确表示，2007年房地产市场仍是政策市，他认为，如果延续2006年的房地产市场政策的话，将会在围绕改变房地产发展模式、调整产品结构这个思路下继续深化调控。

　　左右夹击中求生存

　　那么在宏观调控的背景下，2007年房地产市场的态势又会如何呢？记者觉得用一句话来概括可以说是颇为贴切，那就是市场在左右夹击中求生存。

　　在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。同时我们必须看到的是，被旺盛需求推高的房价，在2007年仍将面临一系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，今年的房地产形势将更加动荡和复杂多变。

　　近日，记者就碰到不少熟人，他们向记者打听有无关于房价的“内幕”消息。为此记者采访了北京、上海、广州的多位专家，从中我们可以得出这样一个观点，那就是2007年房价的涨幅将会得到控制，市场也可能出现一定程度的调整，但并不可能出现大的下跌。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏认为：“至少，在2007年上半年之前，房价不会下跌。”她认为，由于北京市场的刚性需求非常强劲，同时供需之间也存在一定的差距，因此在2007年房价上涨局势难以改变。而能够改变的是房价的上涨幅度。她观察到，从2006年下半年开始，北京的房价上涨幅度开始减弱，在政策的作用下，这种趋势会保持下去，因此可以预测，在2007年，北京房价的上涨水平要比2006年低。

　　对于上海市场，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，上海的房价虽然在2006年出现了微调，但这是正常的周期性调整，由于巨大刚性需求的支撑，房价调整幅度不大，在2007仍然保持这种态势。不过，如果具体到各个区域，尹伯成认为应该区别对待，如市中心区域由于供应量的持续减少，因此在2007年价位会坚挺一些，回调幅度不大，而外围区域则由于此前的购买力透支，可能出现较大幅度的回调。

　　广州的房价在2006年出现了不小的涨幅，那么2007年会出现怎样的变化呢？当地的专家出现了两种声音。看空派认为在2007年房价会出现回调，广州知名房产专家韩世同在接受记者采访时表示，广州的房价经过近两年的强劲上涨之后，已经处于高位，因此在2007年将会盘整。他表示，目前广州的房价已经只是少数高收入者所能承受，这样的楼市是非常危险的，而同时由于限制外资的进入，势必使得高位运行的态势难以持续，因此他判断房价将会出现小幅的回落。但是看多派却认为广州的房价依然会保持温和上涨的态势，广东省房地产协会市场研究室主任黄福新认为，由于广州是一个开发性的城市，外来人口较多，同时由于本地经济实力不断增强，因此广州的房价不会出现回落迹象，在2007年继续保持上涨的局面。

　　各地市场仍有差异

　　从目前来看，中国房地产市场的区域化特征正表现得越来越明显，也就是各地市场的表现会出现较大的差异，而这一点也会在2007年进一步地体现出来。这种状况也是由多方面因素造成的，比如地区发展的不平衡，所处的市场周期不一样，面临的政策条件和机遇也有差异等等。

　　北京房价在2006年出现了强势上涨态势，上涨幅度超过全国平均水平。这种现象表明，在2007年内，平抑房价已经成为北京市政府的当务之急。廖英敏认为，北京将会加大控制房价上涨的力度。这主要从两个方面入手，首先是打击投资性需求，再就是收紧银根，如近期传出的对大面积物业征收“保有税”，以及已经出台的未封顶楼盘禁贷令等，都是出于这方面的目的。

　　而上海则是在调整中趋向深化，尹伯成认为，上海房地产市场的调控方向将以稳为主，稳中有微调。他认为上海的房地产市场已经进入周期性调整的范围。根据国家发改委、国家统计局公布的统计数据显示，上海的房价在2006年前三季度一直处于下跌通道，房屋销售价格下降幅度达到了6.4％（分别为2.5％、2.8％、1.1％）。在尹伯成看来，这是上海房地产市场处于周期性调整的具体表现形式，而这种趋势还将延续一段时间，至少到2007年底。此外，在2007年，随着深化对原有政策的执行，上海将会出现大量面积小于90平方米的物业，这对于普通收入家庭来说是福音。

　　广州的情况比较特殊，将会以促进供需平衡为主旋律。这个地区的市场在2006年的1～7月份，房价出现快速上涨情形，虽然在8、9、10三个月内出现回调，但在11、12月份又有所回升，因此总体来看2006年房价还是上涨的态势，韩世同认为年涨幅在20％～30％之间。而针对广州此前地根紧缩的局面，广州市场供需之间存在不小缺口，而满足普通购房者需求的物业不多。因此，广东省房地产协会市场研究室主任黄福新认为，2007年广州将会在加大市场供应结构调整的力度，严格执行“90、70”政策（即新开工项目90平方米以下的物业占总量的70％），来满足中低收入者的需求。

　　结构调整逐渐显现

　　对于房地产市场，很多人一般都会把目光集中在房价上，而通过以上的分析我们可以看出，未来市场的结构调整将会是非常重要的一个方面，政策的作用会慢慢地显现出来。

　　一是2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。

　　二是房地产企业的调整，值得注意的是，2006以来定金及预收款首次出现了负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。而政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视，不少企业就会面临一定的风险。另外，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化。在这种情况下房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。

　　三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。

　　多重悬念值得关注

　　不过在这一年中楼市仍然面临着许多不确定因素，多重悬念也值得大家多加留意。

　　首先，2007年是否会有新的调控措施出台。对此中原地产认为，政府对于宏观调控正渐趋理性，可谓是“步步为营，稳步向前推进”。虽说具体实施的准确时间还未公布，但是预计也不会是空穴来风，2007年中上旬起应该会有政策陆续跟进。比如像征收物业税的呼声日渐高涨，所谓的保有税其实就是物业税的“变种”。一个越来越普遍的共识是，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛行。房屋持有的低成本不仅引发购房者“贪大求阔”，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成北京等地二手房市场房源充足，却交易严重低迷的怪现象。

　　其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨的房价和膨胀的房地产业中，部分地方政府近年来扮演的“角色”耐人寻味：由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不顾，使调控政策的“执行力”大打折扣。政策分析人士认为，从2006年９月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的“剑锋”已明确指向“政策执行力”。

　　另外，90平方米住宅会以何种“面目”出现也是一个大家颇为关心的话题。从目前来看，在一些大城市的中心城区等这一政策的实施还有不小的难度，另外在房型设计上也存在着不少难题，所以现在有不少开发商都抱着“等着看”的心态。而在2007年随着不少地块建设的逐渐明朗化，我们也有了目睹这一变化的机会。另外大房型住宅未来会何去何从，同样也是一个值得大家观察和留意的方面。

　　购房者需以静制动

　　总体来看，2007年的楼市还将在调控发展，与此同时也充满了不少变数值得我们期待。对于投资者来说就要以静制动，注意留意政策面和市场的变化，以便能够做出正确的投资抉择。

　　上海HTH策划公司从这一点来说，投资者也需要用以变应变的心态来应对未来的楼市。未来的市场无疑是在不断地变化着的，而每一个变化所产生的影响又是有所不同的，政策的变动会对人们的投资行为产生收缩，而房价与租金的变动也会对投资的收益产生影响，区域的变动也将成为人们购房选择时的重要参考因素。面对新的变化，我们的投资行动也需要有许多新的理念，在具体的执行过程中也要运用许多新的方式。

　　其实归根到底，目前出台一系列调控政策虽然目标直指投资性购房，然而其中我们要认识到的是，这些政策同样也会对自住购房带来深远的影响，从这一角度来说，我们可以从这样几个方面去把握。一是购房的利息成本正在不断被提高，此前房贷利率的几次提高已经使这一情况凸现了出来，而从未来来看，在防止经济过热的大背景下，还存在进一步加息可能，从而会进一步加重购房者的负担；二是在交易成本越来越高的情况下，自住购房同样也要树立“长线思维”，买了房子就要准备一段相当长的持有时间，频繁的“换房”显然是不合时宜的；第三是从目前市场的发展来看，楼市的交易将可能会日趋清淡，在这种情况下“买房易卖房难”的情况就有可能会出现，所以投资者在购房前就一定要做好规划，谨慎小心。

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